Nel settore del Real Estate, la pianificazione delle attività di Property e Facility Management, non può prescindere da una corretta gestione degli adempimenti in materia di Sicurezza sul Lavoro (D. Lgs. 81/2008) a carico del Datore di Lavoro Committente.
Questo è ciò che sottolinea Massimiliano Gagliardi, Direttore d’Area di Contec AQS, in cui la normativa di riferimento della Sicurezza sul Lavoro D.Lgs. n.81/08 e i Protocolli della Sicurezza dettati dai recenti DPCM per il contrasto e contenimento per il COVID-19, impongono una gestione organizzata delle informazioni e degli adempimenti connessi con l’ausilio di strumenti informatici adeguati per monitorare scadenze normative e gestire in modo rapido ed efficace le informazioni necessarie per una corretta conduzione della gestione degli immobili.
L’implementazione di una piattaforma informativa digitale di gestione immobiliare è l’approccio innovativo che Contec AQS ha presentato in questi ultimi anni all’IFMA Day, in cui l’approccio digitale va a supporto del Datore di Lavoro Committente per soddisfare i requisiti richiesti in materia di Sicurezza e in osservanza a quanto definito dal D. Lgs. 81/2008 e s.m.i.
Inoltre è bene precisare che sul tema Facility Management, spesso si fa riferimento esclusivamente alla gestione operativa dell’edificio: l’amministrazione del patrimonio edilizio, la gestione di spazi, i servizi e la manutenzione. In realtà, l’ambito di applicazione si amplia nel momento in cui si va a tenere conto degli obblighi di legge in capo ai Datori di Lavoro, ai Delegati, ai Property e Facility Manager nella gestione dei luoghi di cui sono responsabili.
Qual è il sistema più efficace per il datore di lavoro per garantire l’assolvimento degli obblighi normativi e tutelarsi rispetto all’eventualità di questioni legali?
Il D. Lgs. 81/2008 sull’idoneità dei luoghi di lavoro conferisce alle figure sopra indicate responsabilità in merito alla:
- certificazione dell’idoneità tecnica dei luoghi di lavoro
- certificazione dell’idoneità tecnica delle ditte esterne
- gestione dell’informazione tecnica di spazi e prodotti per la tutela della sicurezza di lavoratori e delle ditte esterne
L’esperienza di questi anni nel settore della gestione immobiliare maturata da Contec AQS, è orientata principalmente all’assistenza ai Datori di Lavoro, Delegati e Property&Facility Manager con la gestione trasversale delle seguenti macro tematiche:
- due diligence della documentazione tecnico/amministrativa degli immobili come il monitoraggio e aggiornamento dei Certificati di Prevenzione Incendi, la verifica e monitoraggio degli impianti e attrezzature come ad esempio la verifica di conformità degli impianti, verifica degli impianti di messa a terra, degli impianti a pressione, ascensori, montacarichi ecc…
- analisi e valutazione di rischi specifici come il tema Amianto con la nomina del Responsabile Amianto e del Piano di manutenzione e controllo Amianto, la gestione di eventuali Spazi Confinati come definito dal DPR 177/2011 e sua applicazione, l’analisi dei lavori in copertura e in facciata che possono esporre il personale a pericolo caduta dall’alto, gestione dei serbatoi interrati e valutazione dell’impatto acustico verso l’esterno ecc…
- gestione della sicurezza degli interventi manutentivi con la configurazione dei cantieri come definito dal Titolo IV del D.Lgs. n.81/08 e assunzione dei ruoli di legge come il Responsabile dei Lavori(RL), Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione(CSP) e Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione(CSE) o mediante la redazione del DUVRI come definito dall’art. 26 del D.Lgs. n.81/08 e s.m.i.
- vigilanza e verifica delle prescrizioni della sicurezza concordate tra Committente e Imprese e verifica dell’applicazione del Protocollo della Sicurezza per il contrasto e contenimento del covid-19.
Punto di partenza è la conoscenza dell’immobile che si è chiamati a gestire, del suo stato e dei rischi ad esso connessi. Uno strumento, in questo senso, di valida e concreta utilità operativa è quello offerto da Contec AQS, che combina il servizio di raccolta e verifica di dati e documentazione con un sistema informativo digitale di conduzione immobiliare.
Inoltre con le recenti prescrizioni per il contrasto e contenimento per il COVID-19, la redazione dei Protocolli Sicurezza e l’organizzazione necessaria per l’attività di vigilanza e rispetto delle prescrizioni stabilite per ciascun immobile da gestire, rappresentano un tassello fondamentale per garantire la tutela dei manutentori, degli utenti degli locali e per le responsabilità in capo a Datori di Lavoro, Delegati, Property e Facility Manager.
Sul tema, Facility Management e la gestione della Sicurezza sul Lavoro nella manutenzione degli immobili, Contec AQS può contare sulle competenze del proprio staff a livello nazionale e sulle competenze delle società del Gruppo Contec, per adempiere in modo trasversale alle esigenze di natura tecnica riconducibili al settore del real estate e facility management.
Da evidenziare in questo contesto alcune significative esperienze sulla gestione digitale delle informazioni tecniche legate all’attività di Building and Facility Management.
La disponibilità di una struttura di dati unica, consolidata in un modello BIM, con riferimento ai prodotti tecnici in uso nella specifica realtà oggetto di gestione, rende esplicitabili e reperibili nel modello gli attributi prestazionali richiesti per la marcatura CE dei prodotti (obbligatoria) e la specifica norma di riferimento cui questi si riferiscono. Inoltre è possibile georeferenziare gli oggetti con la propria scheda tecnica di uso e manutenzione e relativi certificati di conformità.
Anche la documentazione tecnico-amministrativa obbligatoria riferita sia all’immobile (certificato di agibilità, il certificato di prevenzioni incendi, il fascicolo dell’opera, ecc.), che alle imprese chiamate ad intervenire ai sensi del Titolo I o Titolo IV del D. Lgs. 81/08 (Idoneità Tecnico Professionale, POS, DURC, ecc.) può essere inclusa nell’unica struttura di dati.
Il modello informativo può essere liberamente visualizzato ed interrogato grazie all’interoperabilità del formato IFC e all’utilizzo di software open-source.
La soluzione descritta costituisce un archivio centralizzato, efficace strumento di organizzazione dell’informazione che permette al datore di lavoro di aumentare la sua fascia di tutela.
Il modello BIM unitario, con i suoi riferimenti associati, dovrebbe insomma costituire l’archivio completo dell’informazione tecnico amministrativa dell’immobile, andando a costituire con il proprio aggiornamento in continuo la struttura fondamentale di supporto per la gestione conforme dello spazio.
Non sembrano esserci molti dubbi sul fatto che un sistema di questa completezza se ben amministrato, pur non avendo valore esimente, costituisca comunque una tutela ampia per il datore di lavoro e per l’utilizzatore dell’immobile.
Fonte: Contec AQS – Area Real Estate
